Razmatrate mogućnost preseljenja u Srbiju i kupovine nepokretnosti u istoj? U ovom članku želimo da vam pružimo korisne smernice o postupku sticanja nepokretnosti za strane državljane u Srbiji. Za razliku od domaćih državljana koji mogu kupiti nekretnine bez posebnih uslova, strani državljani koji žele da postanu vlasnici stana ili kuće u Srbiji suočavaju se sa određenim ograničenjima. U nastavku teksta ćemo objasniti kada i kako stranci mogu da steknu nepokretnost u Srbiji.
Da li strana pravna i fizička lica mogu da stiču nepokretnost u Srbiji?
Strana pravna i fizička lica mogu da stiču pravo svojine na nepokretnostima na teritoriji Republike Srbije, i to pravnim poslovima inter vivos (ugovor o kupoprodaji, ugovor o poklonu, ugovor o doživotnom izdržavanju i sl.) i pravnim poslovima mortis causa (nasleđivanjem). Pomenuto pravo regulisano je Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa („Sl. list SFRJ“, br. 6/80 i 36/90, „Sl. list SRJ“, br. 29/96 i „Sl. glasnik RS“, br. 115/2005 – dr. zakon – dalje: „Zakon“).
Sticanje pravnim poslovima među živima (inter vivos)
Članom 82a Zakona propisano je da strana fizička i pravna lica koja obavljaju delatnost u našoj zemlji mogu pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na nepokretnostima koje su im neophodne za obavljanje te delatnosti (stav 1), a strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i drugi državljani Republike Srbije (stav 2).
Kada je reč stranim fizičkim licima i njihovom sticanju nepokretnosti u Srbiji, postoji jedna specifičnost koju bi posebno trebalo uzeti u obzir.
Naime, fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji ne može sticati svojinu ni na drugim vrstama zemljišta, osim ukoliko je u pitanju zemljište na kome se nalazi stan ili stambena zgrada na kojoj stiču pravo svojine, odnosno zemljište koje služi za redovnu upotrebu stana ili stambene zgrade.
Međutim, izuzetak postoji kada je u pitanju poljoprivredno zemljište jer je članom 1. Zakona o poljoprivrednom zemljištu („Sl. glsnik RS“, br. 62/2006, 65/2008 – dr. zakon i 41/2009, 112/2015 i 80/2017) izričito propisano da strano fizičko, odnosno pravno lice ne može biti vlasnik poljoprivrednog zemljišta osim ako ovim zakonom nije drugačije određeno u skladu sa Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju između Evropskih zajednica i njihovih država članica, sa jedne strane, i Republike Srbije, sa druge strane (“Službeni glasnik RS – Međunarodni ugovori”, br. 83/08 i 12/14 – u daljem tekstu: Sporazum). Članom 2 istog zakona definisano je da se pod poljoprivrednim zemljištem podrazumeva zemljište koje se koristi za poljoprivrednu proizvodnju (njive, vrtovi, voćnjaci, vinogradi, livade, pašnjaci, ribnjaci, trstici i močvare) i zemljište koje se može privesti nameni za poljoprivrednu proizvodnju.
Iako poseduju navedenu zajedničku karakteristiku, uslovi za sticanje nepokretnosti u Srbiji za strana pravna lica su ipak stroži od onih koja važe za strana fizička lica usled sledeće okolnosti: strana pravna lica nemaju mogućnost sticanja nekretnina u Srbiji ukoliko nemaju osnovanu kompaniju u Srbiji ili ukoliko na neki drugi način ne obavljaju delatnost u Srbiji. Mišljenje Ministarstva i u ovom slučaju je od krucijalnog značaja, s obzirom na to da nadležno Ministarstvo mora potvrditi da se delatnost određenog pravnog lica smatra obavljanjem delatnosti u Srbiji. Ova zakonska odredba, iako je ograničavajućeg karaktera, ipak donosi i nešto povoljno: strana pravna lica imaju mogućnost sticanja svake vrste nepokretnosti u Republici Srbiji, uključujući zemljište.
Da bi do prenosa prava svojine na nepokretnosti zaista i došlo, nužno je da jedan uslov bude ispunjen: mora postojati ugovorni ili faktički reciprocitet.
Ugovorni reciprocitet postoji ako je Srbija sa državom porekla stranog fizičkog lica potpisala bilateralni ugovor koji regulište materiju sticanja nepokretnosti za strance, dok faktički reciprocitet podrazumeva da pravo države u pitanju dozvoljava državljanima Srbije da stiču nepokretnosti u toj zemlji pod istim uslovima pod kojim Srbija dozvoljava njihovim državljanima.
Republika Srbija ima uspostavljenu ugovornu uzajamnost u pogledu sticanja prava svojine na nepokretnostima putem pravnih poslova inter vivos od strane fizičkih lica samo sa malim brojem država, i to po osnovu ugovora o trgovini i plovidbi, zaključenih u još prvoj polovini dvadesetog veka. U nekim od njih je uzajamnost izričito ugovorena, a sa nekima od njih uzajamnost postoji primenom klauzule najpovlašćenije nacije. To su sledeće države Velika Britanija, Sjedinjene Američke Države, Kraljevina Holandija i Japan.
U pogledu ostalih država sa kojima uzajamnost nije ugovorena, Ministarstvo pravde je, na osnovu zakonskih propisa odnosnih država kojima je regulisana ova materija, odnosno razmenom nota, utvrdilo postojanje uzajamnosti sa mnogim državama.
Ugovorni reciprocitet postoji ako je Srbija sa državom porekla stranog fizičkog lica potpisala bilateralni ugovor koji regulište materiju sticanja nepokretnosti za strance. Zemlje sa kojima su ovakvi bilateralni sporazumi potpisani su sledeće: Argentina, Australija, Austrija, Bahrein, Belize, Belgija, Belorusija, Bosna i Hercegovina, Brazil, Britanska Devičanska Ostrva, Bugarska, Velika Britanija, Grčka, Danska, Dominikanska Republika, Egipat, Izrael, Iran, Irska, Italija, Japan, Jermenija, Južnoafrička Republika, Jordan, Republika Kazahstan, Kanada, Kina, Kipar, Liban, Letoniija, Litvanija, Lihtenštajn, Luksemburg, Mađarska, Malta, Maroko, Meksiko, Moldavija, Nemačka, Novi Zeland, Norveška, Panama, Peru, Poljska, Portugalija, Ruska Federacija, Rumunija, Sjedinjene Američke Države, Singapur, Sirija, Slovačka, Slovenija, Turska, Uzbekistan, Ukrajina, Finska, Francuska, Holandija, Hrvatska, Crna Gora, Češka, Švajcarska Konfederacija, Švedska, Španija, Ujedinjeni Arapski Emirati, Azerbejdžan, El Salvador, Katar, Kuba, Senegal, Jemen, Gruzija, Kolumbija, Republika Koreja, Šri Lanka, DNR Kongo, Zambija, Alžir.
U pogledu ostalih zemalja, postupak utvrđivanja uzajamnosti je u toku, te je u tom slučaju potrebno obratiti se zahtevom nadležnom ministarstvu radi dobijanja objašnjenja.
Sticanje svojine na nepokretnostima mortis causa
Članom 82b Zakona propisano je da strana fizička lica mogu, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na nepokretnostima koje se nalaze na teritoriji Republike Srbije nasleđivanjem pod istim uslovima kao i domaći državljani.
Sticanje nepokretnosti je sa jednim brojem zemalja uređeno bilateralnim ugovorima o pravnoj pomoći koji sadrže klauzulu nacionalnog tretmana, odnosno predviđaju da državljani jedne strane ugovornice mogu nasleđivati imovinu na teritoriji druge strane ugovornice pod istim uslovima i u istom obimu kao i domaći državljani. Na ovaj način je obezbeđena ugovorna (diplomatska) uzajamnost. Ovakvo rešenje je sadržano u ugovorima o pravnoj pomoći, ugovorima o trgovini i plovidbi, odnosno faktički sa sledećim državama: Austrija, Belorusija, Bosna i Hercegovina, Bugarska, Velika Britanija, Japan, Mađarska, Mongolija, Poljska, Rusija, Rumunija, Ukrajina, SAD , Slovačka, Crna Gora, Holandija, Albanija, Izrael, Hrvatska, Kanada, Češka, Slovenija, Severna Makedonija.
Međutim, za sticanje svojine nasleđivanjem, nije neophodno postojanje ugovornog reciprociteta, već je dovoljan i faktički reciprocitet po ovom pitanju.
Štaviše, u odnosu na zemlje sa kojima ne postoji ugovorna uzajamnost u pogledu sticanja prava svojine na nepokretnostima nasleđivanjem, već dugi niz godina u praksi se polazi od stava da reciprocitet nije potrebno utvrđivati u odnosu na svaku pojedinu državu, već poći od pretpostavke da svaka država priznaje pravo nasleđivanja nepokretnosti našim državljanima do dokaza o suprotnom, što znači da strani državljani mogu nasleđivati nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije na osnovu pretpostavljene faktičke uzajamnosti, s tim što zainteresovane strane mogu dokazivati suprotno.
Ako ste strano pravno ili fizičko lice ili poznajete nekoga ko jeste i želi započeti proces kupovine nepokretnosti u Srbiji, možete nas pozvati i saznati koje korake trebate preduzeti da biste ostvarili svoje namere vezane za kupovinu nekretnine u Srbiji.
