POJAM UGOVORA O KUPOPRODAJI
Svakodnevno se širom sveta formalizuje veliki broj ugovora, čija su suština sticanje prava svojine. Značajan deo ovih pravnih akata čine ugovori o kupoprodaji. Ugovor o kupoprodaji je takav ugovor kojim se jedna strana, tj. prodavac obavezuje da pravo svojine na jednoj stvari prenese na drugo lice, tj. kupca, a druga strana se obavezuje da isplati ugovorom utvrđenu cenu drugoj strani u visini i na način utvrđen ugovorom. U nedostatku preciznih odredbi o ceni ili načinu plaćanja, ugovor se tumači prema opštim pravilima i običajima prometa u tom delu tržišta u društvu. Ovaj tip ugovora često se koristi kada je u pitanju prodaja nepokretnosti, a najčešće obuhvataju kupoprodajne ugovore za kuće, stanove, placeve i zemljišta, ali i kada su u pitanju automobili i druge stvari. Kupoprodajni ugovor najčešće sastavlja advokat odnosno advokatska kancelarija, čime se osigurava pravna valjanost i zaštita interesa obe strane.
USLOVI ZA ZAKLJUČENJE UGOVORA O KUPOPRODAJI
Zakon o obligacionim odnosima reguliše ovaj tip ugovora, svrstavajući kupoprodaju u kategoriju imenovanih ugovora. Za zaključenje ovog ugovora, stranka mora imati sposobnost ugovaranja, odnosno poslovnu sposobnost. Izuzetno, ovaj ugovor može zaključiti i lice bez poslovne sposobnosti, preko svog zakonskog zastupnika, ali i lice sa delimičnom poslovnom sposobnošću, ukoliko to dozvoli ili odobri njegov zastupnik.. Ugovarači moraju postići saglasnost o bitnim elementima ugovora, a u ovom slučaju, to su predmet i cena. Bitni elementi ugovora odnose se na one čija odsutnost čini ugovor o kupoprodaji ništavim.
PREDMET UGOVORA O KUPOPRODAJI
Predmet ugovora o kupoprodaji čini stvar, ali može uključivati i prava, kao što su prava intelektualne svojine ili prava potraživanja. Stvar mora biti u prometu, a može biti individualno određena dok je za ugovore u privredi karakteristično da predmet ugovora bude roba. Prodaja može obuhvatiti stvari koje već postoje, ali je dozvoljena i prodaja budućih stvari. Ukoliko stvar ima pripatke, prodavac je obavezan da ih preda, jer prate sudbinu stvari, uključujući i plodove koji nastaju nakon roka za predaju. Za ovaj ugovor, pored opštih uslova za zaključenje, ne zahteva se posebna forma, osim u slučaju kupoprodaje nepokretnosti, gde je obavezna pismena forma kako bi ugovor bio valjan, uz pretnju ništavosti.
ODREĐIVANJE CENE UGOVORA O KUPOPRODAJI
Kupac duguje prodavcu cenu koja mora biti određena ili odrediva, ozbiljna i pravična. U ugovorima u privredi nije nužno zahtevano precizno određivanje cene, dovoljno je da bude odrediva. U tom smislu, kupac je obavezan da plati cenu koju je prodavac redovno naplaćivao u trenutku zaključenja ugovora, a ukoliko to nije moguće utvrditi, onda razumnu cenu, a ako se ni ona ne može odrediti, onda sud prema okolnostima slučaja određuje cenu.
Cena može biti ugovorena kao fiksna ili promenljiva, a određivanje cene može biti povereno trećem licu. Ukoliko treće lice ne odredi cenu, ugovarači trebaju postići saglasnost. Nerealizacija dogovora oko cene dovodi do pretpostavke da je ugovorena razumna cena. Odluka o ceni ne može se prepustiti jednom ugovaraču, jer u takvom slučaju smatramo da cena nije ni određena. Pravičnost cene, kao uslov punovažnosti ugovora, ističe se kao princip ekvivalencije u međusobnim pravima i obavezama ugovornih strana, kako bi se izbegle situacije prekomernog oštećenja. Ukoliko cena ne odražava stvarnu vrednost, to može ukazivati na karakteristike ugovora o poklonu.
OBAVEZE UGOVORNIH STRANA
Prodavac ima obavezu da kupcu isporuči robu tj. da mu preda stvar koja je predmet ugovora, čime se omogućava kupcu da stekne državnu stvari.
Pokretne stvari se prenosi na različite načine, uključujući direktan fizički prenos tzv. prenos iz ruke u ruku, na simboličan način, ili kada kupac već ima stvar u svom posedu po nekom drugom osnovu. Ključna uloga predaje leži u trenutku kada se pretpostavlja da rizik prelazi sa prodavca na kupca. Pre same predaje, rizik propasti stvari nosi prodavac, dok od trenutka predaje, odgovornost prelazi na kupca. U slučaju predaje stvari špediteru ili prevozniku, ako je to prethodno ugovoreno, rizik se prenosi na kupca u tom trenutku, bez obzira na to što se roba fizički još uvek ne nalazi u vlasništvu kupca. Izuzetak od ovog pravila predstavlja prodaja robe na probu, gde rizik ostaje na prodavcu do trenutka kada kupac potvrdi svoju nameru da zadrži proizvod ili do isteka roka za donošenje odluke o kupovini. Drugi izuzetak se javlja u slučaju raskida ugovora zbog mana proizvoda, kada se rizik ponovno prebacuje na prodavca.
Kada je u pitanju predaje nepokretnosti, ista se vrši upisom u zemljišne knjige ili predajom tapije, odnosno u nadležni katastar nepokretnosti.
Vreme i mesto predaje se takođe određuje kupoprodajnim ugovorom. Za izvršenje kupoprodajnog ugovora nije obavezno direktno predavanje robe kupcu. Umesto toga, predaja može biti izvršena putem isprave kojom kupac može preuzeti stvar. Ako je predaja ugovorena da se obavi u određenom vremenskom periodu, taj datum će odrediti prodavac u skladu sa zakonskim odredbama, osim ako strane ne postignu dogovor da to odredi kupac. Kada datum predaje nije preciziran, predaja će se izvršiti u razumnom roku po zaključenju ugovora.
Kada mesto nije određeno u ugovoru, to je mesto gde je prebivalište ili sedište prodavca u vreme zaključenja ugovora. Troškove predaje snosi prodavac, a troškove odnošenja stvari kupac.
Obaveza prodavca da preda stvar kupcu ne postoji ukoliko kupac nije izvršio plaćanje cene ili nije u mogućnosti da istovremeno izvrši plaćanje prilikom predaje, osim ako je suprotno izričito navedeno u ugovoru. S druge strane, kupac nije obavezan da plati cenu ako prethodno nije izvršio pregled stvari.
Prodavac snosi odgovornost za materijalne nedostatke stvari koji su postojali u trenutku prelaska rizika sa prodavca na kupca, bez obzira na to da li je prodavac znao za te nedostatake ili ne. Takođe, prodavac je odgovoran i za sve materijalne nedostatke koji se pojave nakon prelaska rizika na kupca, pod uslovom da su ti nedostaci rezultat uzroka koji je postojao pre navedenog prelaska. Važno je napomenuti da sitni materijalni nedostaci nisu obuhvaćeni ovim odredbama. Prodavac nema odgovornost za one nedostatke koji su bili poznati kupcu ili mu nisu mogli ostati nepoznati. Odgovornost prodavca za materijalne nedostatke se mogu sasvim isključiti u ugovoru, ali je takva odredba ništava kada je prodavac znao za nedostatak, a nije obavestio kupca ili kada je iskoristio svoj povlašćeni položaj da nametne tu odredbu.
Obaveze kupca obuhvataju izmirivanje cene, a detalji vezani za način, vreme i mesto plaćanja precizirani su kupoprodajnim ugovorom. U odsustvu takvih odredbi, plaćanje se vrši u trenutku i na mestu gde se odvija predaja stvari. Kod uzastopnih isporuka kupac ima dužnost da isplati cenu za svaku isporuku u času njenog preuzimanja, sa izuzetkom drugačijeg ugovaranja ili drugih običaja.
RASKID UGOVORA
Ugovor o kupoprodaji, kao i svaki drugi punovažan ugovor, može prestati ili biti raskinut. Ovaj prekid može proizići iz sporazumnog raskida, gde obe ugovorne strane odustaju od prethodno zaključenog ugovora. Takođe, ugovor može biti raskinut iz jednostrane volje jedne od ugovornih strana. Zakon o obligacionim odnosima predviđa mogućnost raskida ugovora zbog promenjenih okolnosti, kao i raskid ugovora zbog neispunjenja. Prestanak ugovora može se desiti i usled nemogućnosti ispunjenja, kada nijedna strana nije odgovorna za raskid ugovora.
POSEBNO O UGOVORU O KUPOPRODAJI NEPOKRETNOSTI
Specifičnost ugovora o kupoprodaji nepokretnosti je ta što isti mora da sadrži klauzulu kojom prodavac daje saglasnost kupcu za upis prava svojine u katastar nepokretnosti, poznatu kao clausula intabulandi. Ova odredba se primenjuje isključivo na nepokretnu imovinu, koja se registruje u katastru nepokretnosti. Nadležna služba za katastar nepokretnosti, vrši upis kupca kao vlasnika nepokretnosti nakon što joj bude predat kupoprodajni ugovor za stan, kuću, plac ili drugu nepokretnost. Pravo svojine nad nepokretnošću se stiče isključivo upisom u katastar, gde kupac postaje nosilac prava svojine nad datom nepokretnošću. Sve do upisa u katastar, prodavac zadržava status vlasnika, bez obzira na prethodno potpisan ugovor o kupoprodaji.
KUPOPRODAJNI UGOVOR I PRENOS VLASNIŠTVA ZA MOTORNO VOZILO
Promena vlasništva nad vozilom, odnosno prenos vlasništva, predstavlja materijalno-pravni postupak koji se može izvršiti tokom redovne registracije vozila. Ovo se često obavlja istovremeno sa registracijom, što je optimalan trenutak jer omogućava plaćanje svih državnih taksi u istom trošku. U situaciji kupovine već registrovanog polovnog vozila, prenos vlasništva obavlja se isključivo sa licem navedenim kao vlasnik u saobraćajnoj dozvoli, ili ovlašćenim licem, putem zaključenja kupoprodajnog ugovora i overe potpisa kod javnog beležnika.
UGOVOR O KUPOPRODAJI MOTORNOG VOZILA
Porez na prenos apsolutnih prava na motornom vozilu mora se platiti u skladu s propisima i Zakonom o porezu na dodatu vrednost. Ako se ugovor o kupoprodaji ili račun ne izda sa izraženim PDV-om, porez na prenos apsolutnih prava plaća se direktno nadležnoj poreskoj upravi. Prema važećem zakonodavstvu, ovaj porez iznosi 2.5% od procenjene vrednosti vozila prema katalogu AMSS, uzimajući u obzir prebivalište prodavca.
Važno je napomenuti da vrednost navedena u ugovoru ne bi trebalo premašiti katalošku vrednost vozila. U suprotnom, Poreska uprava će koristiti vrednost iz ugovora kao osnovicu za obračun poreza na prenos apsolutnih prava. Nakon plaćanja poreza, nadležni organ izdaje potvrdu o plaćenom porezu, koja služi kao dokaz o prenosu vlasništva. Sa potvrdom o plaćenom porezu, kupac ili ovlašćeno lice agencije treba posetiti SUP kako bi izvršili formalni prenos vlasništva, pružajući potrebnu dokumentaciju i kupoprodajni ugovor.
Ako se nalazite u fazi pregovaranja za kupovinu ili prodaju stana, kuće ili bilo koje druge nepokretne ili pokretne stvari, slobodno nas kontaktirajte. Pružićemo vam podršku kako biste na najefikasniji način zaštitili svoja prava i obaveze tokom procesa kupoprodaje.
